上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權及轉讓方對標的公司2.98億元債權，掛牌價格為3.11億元。為了保障項目的進行，轉讓方規(guī)定意向受讓方須為房地產(chǎn)企業(yè)。值得注意的是，該公司拿地兩年多仍未開工，地塊可能被政府無償收回。

　　資料顯示，富銘房地產(chǎn)公司成立于2009年9月7日，注冊資本800萬元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理，是上海嘉定新城發(fā)展有限公司的全資子公司。標的公司的辦公經(jīng)營場所，系股東上海嘉定新城發(fā)展有限公司無償提供給公司使用。

　　據(jù)介紹，該項目主體建筑物的性質(zhì)是商業(yè)、住宅、辦公用地，附屬建筑物性質(zhì)是配套設施。建筑總面積為5.64萬平方米，其中地上建筑面積為5.64萬平方米，容積率為1.6，建筑限高為不大于40米，建筑密度不大于28%，綠化率不小于35%。地塊內(nèi)的開發(fā)建設行為，應當符合節(jié)能、節(jié)地等資源能源節(jié)約的要求。標的公司已將土地出讓金支付完畢，并取得房產(chǎn)證。

　　由于項目至今尚未開工，因此尚未產(chǎn)生營業(yè)收入。財務數(shù)據(jù)顯示，2011年度，標的公司凈利潤虧損53.56萬元；2010年度，公司凈利潤虧損3.76萬元。經(jīng)上海財瑞資產(chǎn)評估有限公司評估，在2011年12月31日，標的公司資產(chǎn)總計的賬面價值為3.06億元，評估值為3.11億元；負債總計的賬面價值與評估價值均為2.98億元；凈資產(chǎn)的賬面價值為742.68萬元，評估值為1299.13萬元；轉讓標的對應的評估值為3.11億元。

　　由于標的公司此前簽訂的部分合同及協(xié)議，轉讓可能導致未來的或有費用。而轉讓方要求，受讓方須同意標的公司繼續(xù)履行出讓合同、鄰里中心定建協(xié)議，并按照相關規(guī)劃進行開發(fā)和建設。受讓方還須承諾標的公司所開發(fā)項目符合嘉定新城整體規(guī)劃。

　　項目信息顯示，2009年10月30日上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂《上海市國有建設用地使用權出讓合同》，約定項目在2010年7月6日之前開工；后于2010年5月10日雙方簽訂《上海市國有建設用地使用權出讓合同》(補充)，約定項目須在2011年7月5日之前開工。開工日期延期后上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未在約定建設期限內(nèi)進行項目開工建設的，根據(jù)合同約定出讓人將按照有關規(guī)定征收出讓價款20%的土地閑置費，并無償收回國有建設用地使用權。由于至評估基準日，該項目尚未開工建設，上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬面未計提土地閑置費，本次評估未考慮需要支付土地閑置費及土地使用權被收回等事項對評估結果的影響。

　　根據(jù)相關協(xié)議，項目中需要建造鄰里中心土地面積約為6000平方米，地上建筑面積約為7340平方米，建成后由上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無償轉讓給上海嘉定新城發(fā)展有限公司，鄰里中心定建房屋的設計、施工以及產(chǎn)權轉移的成本、支出、費用、稅金以及政府服務收費均由上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單獨承擔。據(jù)此，本次評估已對鄰里中心占用土地成本及將發(fā)生的相關建造成本及費用在評估結論中進行了扣減。

　　另外，上海富銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要提供占該地塊住宅建設總面積5%比例的限定價格商品房，限定價格商品房的價格為由政府有關部門確認的該出讓地塊住宅銷售均價的60%。本次評估價值測算已考慮限價商品房的影響。

　　為了保障項目的進行，轉讓方對意向受讓方提出諸多要求：意向受讓人(或其母公司)須為在中國境內(nèi)依法設立的房地產(chǎn)企業(yè)，并已獲得住建部認可的住宅產(chǎn)業(yè)化基地證書；須具有良好的財務狀況，注冊資本不低于人民幣3億元(以實收資本為準)；意向受讓方近三年無重大訴訟風險、經(jīng)營行為不良記錄。